骏景娱乐官网 > 骏景在线娱乐平台 > 喜来乐主页 - “商改住”还是“商改租”?一文带你读懂广州租赁新政

喜来乐主页 - “商改住”还是“商改租”?一文带你读懂广州租赁新政

2020-01-08 13:04:22 [来源:匿名] [作者:匿名] [编辑:匿名]
字体:【

喜来乐主页 - “商改住”还是“商改租”?一文带你读懂广州租赁新政

喜来乐主页,7月16日,广州市规划和自然资源局和广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》(以下简称《意见》)。《意见》提出,广州市内符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准等七大要求的非住宅存量用房,可向有关部门申请改造租赁住房。

从核心内容来说,这份新政实际上是“商改租”。“我认为不是新政,而是延续2017年商改住的一个更有执行标准的文件,我们应该理解为商改租”,合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌在接受采访时表示,新政核心主要是想解决存量商业的出路。

◆◇实质

租赁市场真正的“增量”

“与‘二房东’模式的长租公寓不同,商改租对于租赁市场而言,是能够真正提供增量的,”中原地产首席分析师张大伟表示,一二线城市有大量的商业闲置,这些产生的原因多样,但从利用角度看,将这部分房源改造成出租房源,的确有利于缓解租赁房源短期,同时也减少资源浪费。

与被讨论很多的分散式长租公寓对比,商改租“实际上主要针对的是开发商手里的商业闲置”,这部分改造后可用于租赁的房源,是原本没有进入租赁市场的;而分散式长租公寓,则是对租房市场已有的房源进行改造和重新出租以及运营管理,简单地说,提供的是一种租房新渠道或者模式,对于租赁市场的增量,分散式长租公寓作用有限。

为何说“商改租”针对的是开发商手里的闲置?

根据新政内容要求,商改租要整体确权,性质不变。改建项目办理初始登记时应当整体确权登记(只办理一个权属证)、整体转让,不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售,原土地使用年限、用地性质和建设量不变。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为,市面上由商业用地或者办公用地建出来的公寓,其实销售出去的时候,产权就已经分割出去了,所以是不可能再恢复到“整体确权”的状态的,也就不可能按照这个条件去享受民用的水电标准。

对此,张大伟也提出,整体看,广州的新政是有利于解决商改住目前存量过多的一个政策试点,商改住作为历史产物,的确有必要在不新增的基础上,逐渐消化这部分存量。在租赁市场,这种增量房源供应与存量二房东改造对比,增量更有利于平稳市场供需结构。

◆◇矛盾

卖还是租?开发商的选择题

从新政内容可以得出结论,“商改租”主要是针对开发商的,为他们盘活手中闲置的商办物业开了一个“绿灯”,对于公寓小业主和其他普通房东而言,“基本没有太大关系”。

那么,对于手中的商办物业,到底是选择继续卖还是改造后出租?开发商会如何选择?毕竟如果选择“商改租”的开发商太少,广州的租赁市场“增量”就非常有限了。

“事实上,对于大部分的开发商来讲,如果物业是可以销售的话,还是倾向于把它卖掉,而不是租出去。”肖文晓对开发商选择“商改租”持谨慎态度。

应该看到,商改住是有条件的,必须结构安全、消费安全、权属清晰。所以,新政并不是全面放开。“值得关注的是,商改住之后将不可入市,变成了出租房,这对于大部分产权机构来说,是选择短期优惠或降价销售,还是选择长期出租收益,将是一个难题。对于资金相对宽松的开发商有可能选择改造成出租,但对于大部分开发商来说,可能不会这么选择。”张大伟的观点也倾向于“能卖就不租”。

◆◇硬伤

商办改租赁房,有可能“先天不足”

一个值得关注的问题是,“商改租”还要面临一些“先天不足”。

“如果是存量商业改租赁用房,肯定避免不了存在户型硬伤,对于本身设计为公寓的产品,户型实用性和舒适性肯定好很多,不能同比的,”张智斌提出,以写字楼为例,户型改成租赁用房,本身就有很多问题。

他认为,商改住主要是一些非核心商圈的商办裙楼,以及非商务热点板块的存量写字楼改为公寓为主,但不能否认,这样的建筑改变平面功能是很考设计师功力的。

◆◇影响

对市场租金水平干预有限

对于有租房需求的消费者而言,“商改租”新政会不会推高广州租房市场的租金水平,才是问题的关键。对此,专家们基本都认为,影响非常有限。

新政策对于开发商盘活存量商业有积极意义,改为租赁住房可以吸引更多投资长租公寓和酒店公寓的机构选择,而对于放租的公寓小业主而言,“如果市场供应加大,对租金水平有影响,但不会有很大影响”,张智斌认为,租房者对租金水平更不需要过分担心。

“对于租房者关心的租金水平问题,其实说到底,租金会不会涨或者跌,取决于这轮‘商改租’带来的增量到底有多大,”张大伟表示,新政效应不会那么快显现,如果“商改租”带来的增量不明显,对于租金的影响“有可能没有”。

【记者】许蕾

今日热点